自然资源部明确：宅基地使用权可由城镇户籍子女继承！还有农村土地私下交易和违法占用等问题

 第一法商观察

10.20 2020

导读

自然资源部近日对十三届全国人大三次会议第3226号建议作出答复，明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

本次答复还就：不动产共有登记、全体业主共有的不动产登记、监护人代为申请、涉及国家秘密的不动产登记、依据人民政府的生效决定单方申请不动产登记、土地承包经营权流转、农村不动产进行预告登记、房屋交易、纳税、登记简易办理问题、农村宅基地使用权登记等9个问题作出了详细论述，实务性极强，值得仔细研读。

邵志清代表：您提出的《关于完善不动产登记的若干建议》收悉。经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局共同研究，现答复如下：您的建议十分重要，不动产登记事关重大财产权，关系各行各业、影响千家万户。近年来，我部按照党中央、国务院“放管服”改革和优化营商环境工作要求，积极贯彻落实《优化营商环境条例》和《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发〔2019〕8号），以为企业和群众“办好一件事”为标准，采取信息共享集成、流程集成或人员集成等方式，进行全流程优化、精简申请材料、压缩办理时间，切实便民利企。一、 关于不动产共有登记问题。《物权法》第97条、《不动产登记暂行条例实施细则》第10条规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外，法律规定是明确的。对于建议中提到的不动产登记机构以少数份额共有人不配合而不予办理登记的问题，属于执行层面的问题，我们将加强监督指导，严格落实法律规定，切实维护不动产权利人合法权益。二、关于全体业主共有的不动产登记问题。《物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》对建筑物中全体业主共有部分办理不动产登记的要求、申请材料等进行了明确规定。按照“物权法定、权利设定和登记确权”的原则和程序，全体业主共有的不动产范围应当在建设工程规划中予以明确，在建设工程规划审批和实施时严格落实，避免开发商留有部分房产、出现产权模糊，在此基础上，依法开展登记，明确产权归属、定纷止争。三、关于监护人代为申请问题。《民法通则》第16条、17条明确规定监护人的范围包括：父母、祖父母、外祖父母、其他个人或组织等。《不动产登记操作规范（试行）》1.9.2规定“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。……监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。”因此，按照现行法律规定，监护人范围并未限定为父母，其他合法监护人也可以依法代为申请办理登记。四、关于涉及国家秘密的不动产登记问题。针对建议中提到的如何判断　　国家秘密、哪些事项涉及国家秘密、判断的主体等问题，根据《中华人民共和国保守国家秘密法》及其实施条例等规定，机关、单位确定国家秘密应当依据国家秘密及其密级的具体范围进行，该具体范围由国家保密局会同中央有关机关制定，在一定范围内印发。目前，国家保密局已会同有关部门出台了相关领域保密事项范围，为不动产建设单位、产权单位定密提供了明确依据。国家保密局将会同相关部门及时修订完善相关领域保密事项范围，规范涉密不动产定密依据，加强涉密不动产管理，既确保国家秘密安全，又便利信息资源合理利用。五、 关于依据人民政府的生效决定单方申请不动产登记问题。对于哪一级人民政府有权作出关于不动产征收或收回的决定，新《土地管理法》作出了明确规定。其中，第46条规定，征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的以及其他土地超过七十公顷的，由国务院批准；征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第58条规定，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。
对于人民政府作出的决定，当事人不服申请法院审理，在判决之前人民政府的决定是否可以作为登记依据，涉及行政诉讼期间具体行政行为是否停止执行的问题。《行政诉讼法》第56条第1款规定：诉讼期间，不停止行政行为的执行。但有下列行政行为之一的，裁定停止执行：“（一）被告认为需要停止执行的；（二）原告或者利害关系人申请停止执行，人民法院认为该行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害国家利益、社会公共利益的；（三）人民法院认为该行政行为的执行会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（四）法律、法规规定停止执行的。”因此，人民政府作出决定后，当事人不服申请法院审理的，在法院作出判决前，除法院裁定人民政府决定停止执行的，决定可以作为登记的依据。六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。七、关于土地承包经营权流转问题。《农村土地承包法》第41条、第53条，《民法典》第341条、第342条进行了明确规定：土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。按照《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕年134号）要求，农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期，目前该项工作正由农村农村部门移交给自然资源部门，地方各级自然资源主管部门正按照我部要求与同级农业农村部门协商对接，开展土地承包经营权登记资料接收工作，将土地承包经营权和土地经营权纳入不动产统一登记体系。下一步将落实中央“三权分置”改革精神，配套修改《不动产登记暂行条例》及实施细则、《不动产登记操作规范（试行）》，做好土地承包经营权和土地经营权的不动产登记工作，助力乡村振兴。八、农村不动产进行预告登记问题。根据《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”因此，农村不动产依法可以办理预告登记。下一步将结合《民法典》的实施，结合实践需求，完善预告登记相关制度，保护农村不动产权利人的合法权益。九、关于房屋交易、纳税、登记简易办理问题。法规政策对不动产登记办理时间有明确规定，《不动产登记暂行条例》第20条规定“不动产登记机构应当自受理登记之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》（国办发〔2019〕8号）（以下简称国办8号文）规定“2019年底前，一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日；2020年底前，一般登记、抵押登记业务办理时间力争全部压缩至5个工作日以内。”《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》对登记办理流程进行了明确规定，其中，条例第17条规定“申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容”。
按照《优化营商环境条例》和国办8号文规定，我部加强部门协同，通过信息、流程或人员集成，加快推进不动产登记、交易和缴税一窗受理、并行办理，2019年印发了个人、企业和机关单位26种不动产登记流程优化图，指导各地优化流程、精简材料、统一程序，绘制并公开本地流程图；2020年，我部联合税务总局、银保监会印发了《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》（自然资发〔2020〕83号），多部门协同推进“互联网+不动产登记”。目前，全国98%的市县均已公布流程图，1500多个市县已经实现了“互联网+不动产登记”，近2500个市县已经实现了“一窗受理、并行办理”，全国大部分市县已经基本完成一般登记、抵押登记业务办理时间压缩至5个工作日以内，方便企业群众办理业务。下一步，将深入贯彻落实《优化营商环境条例》和国办8号文，加快“互联网+不动产登记”，全面实施不动产登记、交易和缴税线上线下“一窗受理、并行办理”，减环节、减材料、减时间、减成本，促进不动产登记提质增效，切实便民利企，力争2020年底前一般登记、抵押登记办理时间全部压缩至5个工作日内。感谢您对不动产登记工作的关心与支持！联系单位及电话：自然资源部自然资源确权登记局  [phone]
自然资源部2020年9月 9 日

杨来法代表：您提出的《关于规范集体土地规划使用治理的建议》收悉，现答复如下：您提出的严格执法、规范土地整治、优化土地政策等建议，对于解决农村空心村土地资源浪费、土地私下交易等问题具有重要实践意义。近年来，我部和相关部委也在相关方面积极开展工作：一、关于农村土地私下交易和违法占用问题。为加强宅基地管理，2019年，中央农办、农业农村部联合印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，要求严格落实“一户一宅”规定。同时，农业农村部联合我部印发了《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，明确宅基地申请审批程序，要求对用地建房进行全过程管理。对历史上形成的“一户多宅”等问题，我部和农业农村部在房地一体的宅基地和集体用地确权登记发证工作中，按照不同政策阶段进行分类认定和处置，逐步化解历史遗留问题。针对土地非法交易，《土地管理法》第七十四条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得。”《土地管理法实施条例》也对非法转让土地的罚款额度进行了规定。私营企业开发建设中乱占耕地一直是我部执法工作的重点。今年，我部向社会公开通报10起违法案件查处情况，包括违法占用耕地修建厂房、车间、墓地等多起案件。同时，督促地方自然资源部门履职尽责，加大执法力度，严肃查处侵占破坏耕地特别是永久基本农田的行为，传导“严起来”的执法理念，促进在全社会形成依法有保障、违法必受罚、违法必追究的氛围。下一步，我部将会同农业农村部加强督促指导，做好农村乱占耕地建房整治工作，切实保护农民宅基地合法权益。二、关于空心村治理。2019年，中央农办等五部委《关于统筹推进村庄规划工作的意见》，要求各地加强村庄分类指导，对确定为“搬迁撤并类”的村庄，可通过易地扶贫、生态宜居、农村集聚发展等搬迁方式，统筹解决村民生计和生态保护问题。2019年，农业农村部出台《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的通知》，指导各地积极开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，为激发乡村发展活力、促进乡村振兴提供了有力支撑。下一步，农业农村部将继续指导各地因地制宜开展农村闲置宅基地综合整治，为农村建设、乡村产业发展等提供土地要素保障。三、关于农村土地综合整治。2019年，我部印发《关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》（自然资发〔2019〕194号），部署开展全域土地综合整治试点工作，明确了有关政策。一是明确村庄规划是实施全域土地综合整治的规划依据，全域土地综合整治是规划实施的平台和手段。要求由乡镇政府负责组织编制村庄规划，将各项整治任务、指标和布局要求落实到具体地块。二是优化存量建设用地盘活利用政策。明确要求整治后建设用地总量不增加，倒逼推进农村存量建设用地盘活。对整治验收后腾退的建设用地，在保障试点乡镇农民安置、农村基础设施建设、公益事业等用地的前提下，重点用于农村一二三产业融合发展，助力乡村振兴战略实施。下一步，我部将加强调研指导，有序推进全域土地综合整治试点工作。四、关于农业发展用地保障。一是2019年4月，我部印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，明确了利用集体建设用地发展乡村产业的相关支持措施，如养老机构可依法依规使用农村集体建设用地发展养老服务设施；支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐；探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地等；二是强化对设施农业用地的保障力度。2019年12月，我部联合农业农村部出台《关于设施农业用地管理有关问题的通知》（自然资规〔2019〕4号），进一步明确用地支持政策，具体包括将设施农业用地纳入农业内部结构调整，可以使用一般耕地，不需落实占补平衡；允许设施用地使用永久基本农田，破坏耕地耕作层的要进行补划；用地规模实行差别化管理，具体由地方做出规定；简化用地取得程序，提高用地效率等。目前，各地已陆续出台设施农业用地政策具体实施办法。下一步，我部将继续督促指导，确保各地将产业发展和设施农业用地支持政策落实到位。　　感谢对自然资源管理工作的关心和支持。　　联系单位及电话：自然资源部国土空间规划局（010）66557728
　　自然资源部　　2020年9月3日

END

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来源 | 自然资源部、鲁法行谈、问律

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